『法律不保障睡覺的人、法律也不保障不知道的人』

成大建築所71級的白省三學長，日前在福華飯店的工商聯誼會中，特別從美國次級房貸的問題談到台灣房地產的投資機會。

白省三學長為三門聯合建築師事務所主持建築師，長期致力於建築工程專業實踐，績效卓著，榮獲中華民國建築師雜誌獎、中華民國國家建築金獎、中華民國傑出建築師獎等獎項肯定。此外，白學長投身公共事務服務，多年來熱心奉獻心力，曾任總統府國策顧問、公共工程委員會申訴審議委員會委員、考選部建築師考試審議委員會委員等職務，更是消費者文教基金會創始人之一，今為其名譽董事長，榮獲中華民國公益服務協會頒發第一屆國家公益獎。

一開始白省三學長便直接破題，提到金融風暴的導因主要是由美國次級房貸的問題所產生，而這並非毫無預警。從2007年4月時，美國舊金山的報紙就隱隱約約透露出美國次級房貸的危機，直到8月時流動性緊縮風暴就席捲全球，連帶各國股市都劇烈震盪，債券市場幾乎癱瘓，造成這些危機主要就是美國次級房貸的問題所引起。

白省三學長解釋，一般房屋抵押市場可分為三種，第一種是優質貸款，優質的貸款一般需要審查借款者的信用等級是否為高級、收入是否穩定等條件，通過才能讓貸款者以15~30年的固定利率去貸款買屋。第二種則是次級市場，為信用等級低、收入證明缺失、或負債較重的人，一般來說貸款者需要負擔較重的利息。第三是介於這兩種之間，為ALT-A貸款市場，貸款者需付的利息也介於兩者之間。

以往購屋者申請貸款要經過多方審核較為困難，然次級房貸的貸款公司，擁有創新精神，大膽推出無本金貸款、三年可調整利率貸款等各種新的貸款商品，這些商品共同的特點是還款的頭幾年，每月房貸支付很低且固定，等到一定時間過後還款壓力會徒增，甚至允許貸款人若每月支付低於正常利息，差額部分自動記入貸款本金部分，導致貸款人每月還款之後其實會欠銀行更多錢。

這類的商品深受市場歡迎，原因是人們總認為房地產會永遠上漲，因此認為房地產上漲的速度會快於利息負擔的增加速度，只要他們能及時將房屋出手，風險是可以控制的。這些誤導導致大家一直拼命買房子，加上貸款公司推出產品極力促銷，因此許多原本無法順利貸款購屋的人都開始大量購屋。

除此之外，銀行也知道提供次級房貸、ALT-A房貸，是允許信用等級較低的請款人貸款，會有較高的違約風險，且這些資產必須從房貸銀行的資產帳目表上剝離掉，否則後患無窮。且這類貸款需求大，銀行並沒有這麼多現金足以應付，因此銀行就想透過資產證券化來剝離(降低應收帳款)，把錢拿回來才能繼續貸給其他購屋者。

所以1970年代美國銀行業就已經開始相互買賣房地產抵押貸款的債權，但是直接買賣整個貸款不太容易，如何才能使得大小不一，條件不同，時限不等和信譽不齊的債權標準化，以便交易，華爾街銀行家們自然想到了債券。美國吉利美(Ginnie Mae)銀行首創世界第一MRS (Mortgage Backed Securities，房貸抵押債券)，即他們把條件非常相近的許多房貸債務集合在一起打包，然後製成標準的憑證，再將這些有房貸債務作為抵押的憑證(MRS)賣給投資人。

由於有標準化的依據，因此MRS如同金錢貨幣大大的促進了商品的交換，同時也方便了抵押債權交易。投資人可以方便的買賣標準化的債券，銀行則可迅速將長期、大量難以流動的房地產抵押債劵從自己的資產負債表上拿掉，吃到一定的利益之後，連風險帶收益一併轉讓，然後套現去尋找下一個願意貸款買房子的人。簡單來說，假設銀行原先已經核准房屋貸款金額500億，即拿了500億給建設公司蓋房子，透過MRS這樣的方式就可拿回500億，繼續貸款給其他人。

而投資銀行包括雷曼兄弟、美林、花旗等，看準高風險高報酬的特性，也開始介入這一危險的資產領域。許多大型投資基金和外國投資機構，先買下MRS，再打包成CDO(Collateralized Debt Obligation，抵押債務債券，或稱擔保債權憑證)來分級發售，且成立對沖基金(Hedge Fund，又稱為避險基金)，運用花小錢就有機會得到高報酬的高槓桿的方式運作，吸引投資人的目光，包括很多購屋者、投資人及退休基金、保險基金、教育基金、和政府託管的各種基金，都成了最終消費者。 在資產證券化的快速通道中，發行次級房貸的銀行得以更快的取得現金去套牢越來越多次級房貸人，且這些衍生出來的金融商品(如MBS、CDO)有不透明、及投資者並無控制權的特性，因此當景氣下滑、房價下跌、貸款人付不出利息時，金融風暴便開始席捲全球。

其實台灣各銀行銷售的衍生性金融商品中，銀行只是銷售公司，而銀行所訓練出來的所謂「理財專員」只是銷售業務員，購買這些金融商品的「投資人」才是真正的受害者。

大多數人並未選擇去學會管理自己的財富，反而把自己的錢交給「專家」，其實這些所謂的「專家」只是股票經紀人、理財專員、保險經紀人，他們從事的是銷售，未必會提供理財知識。而這些衍生性金融商品，包括MBS、CDO、CDS、合成CDS，都有兩種特性：就是不透明和沒有控制權。 至於台灣房地產投資機會在哪裡？房地產投資的現金流量和價值完全是「透明」和有「控制權」，只要買對物件、很好的地點、用對的價格、做好融資的安排，再加上良好的管哩，房地產真的可以賺大錢。因此，白省三學長也和我們分享台灣房地產的投資機會。

『法律不保障睡覺的人、法律也不保障不知道的人。』學長以他在社會經歷三十幾年的經驗才得到的體悟，首先分享了這句話。他舉例說，在中和有個老婦人賣了一塊土地2億元，繳完了增值稅之後，把賣地的錢分放在兒子和孫子的帳戶。過了幾年國稅局找她，提到婦人並未繳納贈與稅40%，依法要罰2倍，結果補稅和罰金總共須繳納2億多。為什麼會造成這樣的結果，就是因為婦人不知道把錢匯入他人的帳戶，超過一定的金額需要額外支付贈與稅，這也是法律不保護不知道的真實案例。 其次依據建築法規應用原則：一是法律不溯既往原則，二是中央法規標準法規定：「…….據以准許之法規有變更時，適用新法規，但舊法規有利於當事人而新法規未廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規。」過去如容積率實施前後法規之適用、乙種工業區使用用途的放寬、都市計劃使用分區的變更等，對申請人可選擇有利的適用法規，這些建築案例相當多，申請人動輒獲利數十億。因此，懂得法律，才能讓自己的投資更有保障，也得到更大的利益。另外在建築規劃設計上有法規的容積獎勵面積，包括：開放空間獎勵、停車獎勵、都市更新獎勵、容積移轉，去年台北市政府也公佈「2010年臺北好好看」計劃，在特定土地條件下，對都市景觀有所貢獻者，提供容積獎勵，並規定在一定期限提供申請，給予較多的容積獎勵。可見懂得法律才能讓自己的投資更有保障。

Location！  Location！ Location！

接著白學長以他多年在房地產的經驗，分享幾個投資房地產地秘訣。買屋第一要件首重地段，但好地段是指什麼呢？也就是要看房屋周圍的生活機能，如交通便利、近市場、近醫院、近學區等條件，特別是環境要單純，如果以住宅為主的交通便利環境，而非是商業住宅混住的交通便利的地段，因為不複雜的環境才是房價上漲的動力。

第二，則是『山明水秀』的房子不要買。學長分享了他年輕的時候，希望能在山上或是海邊擁有一棟別墅的夢想，山明水秀的房子空氣清新、環境優美，若在假日的時候悠閒地在別墅賞景、閱讀、喝咖啡，真是人生一大樂事。因此白學長在淡水靠海地段買了一間風景優美的小套房。然而從一開始的一個月去三次，到六個月去三次、一年去三次，直到現在已經是三年去一次，每次都是去打掃，還曾經被小偷光顧；後來發現淡水到金山、萬里的海邊，起碼有三千戶都是空屋無人居住，賣也賣不掉、租也租不掉。由這個經驗可以告訴我們，買房子的時候要記得考慮以後要出售的因素，不要認為自己就會如預期地一輩子住在同一個地方。

最後則是頂樓、二樓的房子不要買，因為大樓的頂樓容易漏水、二樓則是管線匯集的地方容易堵塞；雙拼大樓的建物不容易管理易遭竊也要多加考慮。若有都市更新的機會則可以購買，但記得要注意是否真的符合政府都市更新的條件。

豐富的建築專業與公共事務經驗使得白學長深受各界倚重，今特地撥冗與我們分享他多年的經驗及獨特的見解，談話中不時引例淺顯易懂，透過美國次級房貸的問題借鏡，讓大家對台灣的房地產投資更加了解，獲益良多。

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整理 : 校友聯絡中心 莊佳蓉、曹孟睿

編輯 : 校友聯絡中心 吳典蓉